La entrega anticipada del bien objeto de un contrato de promesa de compraventa causa únicamente su mera tenencia, mas no su posesión

¿Puede alguien reputarse poseedor de un bien con fundamento en una promesa de compraventa?

El 8 de marzo del presente año, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia STC2480-2022, reiteró el precedente judicial sobre el surgimiento de la calidad de mero tenedor y no de poseedor, cuando se recibe de forma anticipada el bien objeto de un contrato de promesa de compraventa. Lo anterior con ocasión del recurso de impugnación promovido por Octavio de Jesús Quintero Monsalve y Ruth María Posada de Quintero, en contra del fallo proferido el 1 de febrero de 2022 por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, a raíz de la acción de tutela impuesta por los mismos actores ante las decisiones de los Juzgados Primero Civil del Circuito y Veinte Civil Municipal de Medellín, alegando la vulneración de sus derechos fundamentales al debido proceso y a la propiedad, en el trámite de restitución de inmueble arrendado en contra de Rafael de Jesús Galvis Marín, debido a una interpretación normativa errónea por parte del juzgador. La síntesis de los hechos que la fundamentan son los siguientes:

1. En febrero de 2015, Francisco Antonio Galvis Muñoz y Rafael de Jesús Galvis Marín celebraron un contrato de promesa de compraventa cuyo objeto es el inmueble sobre el que recae el presente litigio.
2. A su vez, Galvis Muñoz y Galvis Marín firmaron un contrato de arrendamiento de dicho bien el 1 de julio de 2015. Pero, los mismos deshicieron el contrato de promesa de compraventa celebrado el 14 de septiembre de 2015, cuyo documento especifica la devolución del dinero ya entregado por parte de Galvis Marín.
3. Galvis Muñoz, propietario del predio, falleció en el año 2017, por lo que el inmueble fue adjudicado a su esposa, Dioselina Quintero. El año siguiente, la misma dejó como herederos a los señores Octavio Quintero y Ruth María Posada de Quintero, indicando además que transfería en su favor el contrato de arrendamiento suscrito sobre el reseñado bien.
4. Octavio de Jesús Quintero Monsalve y Ruth María Posada de Quintero, herederos del inmueble, promueven entonces un proceso de restitución de inmueble arrendado en contra de Rafael de Jesús Galvis Marín, puesto que este adeudaba una suma considerable de cánones de arrendamiento. El trámite está en etapa de restitución.
5. Aun así, en dicho proceso fue tenida en cuenta la contestación del demandado, pese a que el inciso primero del art. 384° señala que este no será oído hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total de los cánones adeudados.
6. El 24 de septiembre de 2019 se declaró terminado el contrato de arrendamiento y se impuso al demandado la entrega del predio, para lo cual se comisionó al Juzgado Treinta Civil Municipal de Conocimiento de Despachos Comisorios de Medellín.
7. Paola Andrea Restrepo Alzate, esposa de Galvis Marín, formuló oposición a la entrega del bien, con fundamento en la promesa de compraventa, la cual le fue negada el 18 de agosto de 2021 por la misma entidad. Sin embargo, la actora interpuso el recurso de apelación que fue tramitado por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Medellín, quien revocó dicha providencia y le permitió quedarse con el bien en calidad de “poseedora transitoria”, mediante fallo del 3 de diciembre de 2021.

La posesión alegada por Restrepo Alzate, según el ad quem, se daba en virtud de que, desde el año 2014, ella y su cónyuge habitan el inmueble de acuerdo con el contrato promesa de compraventa que este celebró con el otrora propietario del predio, Francisco Antonio Galvis Muñoz, en el cual también ella figura como promitente compradora. En este orden de ideas, para el ad quem, no era de recibo el argumento de la disolución del contrato de promesa de compraventa, pues se habría hecho a espaldas de la opositora, quien -se insiste- también era promitente compradora. Además, la señora Restrepo Alzate presentó declaraciones de testigos y pruebas de las mejoras realizadas al predio durante los últimos años.

Aunado a lo anterior, Restrepo Alzate afirmó que adelanta un proceso de pertenencia en el Juzgado Veinticuatro Civil Municipal de Medellín y que, el contrato de arrendamiento sobre el cual versa el litigio en cuestión es falso (por lo que ya presentó una denuncia penal ante la Fiscalía).

Las anteriores decisiones judiciales fueron controvertidas en sede de tutela. El Tribunal Superior de Medellín Sala Civil denegó el amparo debido a la ausencia del requisito de inmediatez necesario que por regla general exige este mecanismo, pues lo que se cuestiona es un hecho acontecido en 2019 y la litis en cuestión se exhibió el presente año, además de no estimar arbitraria la decisión de acoger la oposición a la entrega formulada por Paola Restrepo Alzate.

Sin embargo, los accionantes impugnaron el fallo de tutela señalando que, por un lado, el proceso de restitución que recae sobre el inmueble arrendado sigue vigente, por lo que no se pasa por alto el requisito de inmediatez, además, adujo que el juez está aplicando una norma cuyo verdadero remitente equivoca (art. 309 del Código General del Proceso, numeral 9). Para responder la impugnación, la Sala considera:

• Que no hubo un proceder errado de parte del Juzgado Veinte Civil Municipal de Medellín en lo referido a la actuación del demandado durante el proceso, en el entendido de que los accionantes no manifestaron resistencia en el momento en que esa intervención fue presentada. Por ende, no es razonable que cuestionen dicha acción en el presente año, casi 3 años después de ocurrido el suceso.
• Por el contrario, la decisión del Juzgado Primero Civil del Circuito de Medellín respecto a la oposición formulada por Restrepo Alzate no da la apariencia de racionabilidad que exige el ordenamiento jurídico.

A raíz de lo anterior, la Sala procede a concentrarse en el siguiente problema jurídico: ¿genera la entrega del bien objeto de un contrato de promesa de compraventa la calidad de poseedor a aquel que lo recibe? Para dar respuesta a dicho interrogante, esta corporación verificó el hecho de que en el contrato de promesa de compraventa celebrado entre Francisco Antonio Galvis Muñoz y Rafael de Jesús Galvis Marín no se transfirió de forma explícita la posesión del predio objeto de este litigio. Así las cosas, independientemente de si Restrepo Alzate intervino o no en la resolución del contrato de promesa de compraventa, el mismo nada dice respecto a la transferencia de la posesión, solo se limita a mencionar que se hacía entrega del bien. Ante esto, aquel que recibe algo en estas condiciones únicamente puede ser considerado como un mero tenedor. Salvo, ratifica la Sala, que mediare pacto expreso en el que se transfiera la posesión.

Además, esta corporación también menciona que el promitente comprador, al recibir de manera anticipada la entrega de la cosa, sabe que aún el dominio no le ha sido transferido, y que debe precisamente esperar a que el promitente vendedor le transfiera el derecho de propiedad, puesto que sigue ostentando en él la condición de señor y dueño, lo que de por sí excluye al promitente comprador de ser poseedor. Por lo tanto, la Sala comprende que Restrepo Alzate justificó no su calidad de poseedora mediante las pruebas adjudicadas, sino que solamente se puede entender de las mismas la calidad que de por sí le acredita el contrato de promesa de mera tenedora.

De este modo, si los signatarios de la promesa de compraventa deciden anticipar el cumplimiento del contrato y no pactan expresa e inequívocamente que se hace entrega antelada de la posesión sobre el bien, la consecuencia es que aquel se entiende entregado a título de mera tenencia, porque al prometerse con la celebración del contrato prometido la transferencia y adquisición de la propiedad de su dueño, se reconoce dominio ajeno y ello excluye la posesión.

Por ende, se concluye que el Juzgado Primero Civil del Circuito de Medellín sí vulneró los derechos alegados por los accionantes y además incurrió en un defecto fáctico “al otorgarles a los elementos demostrativos adosados, un alcance diferente al que debió darles, conforme a la normativa aplicable, lo que impone la concesión del amparo” (p. 19) Lo anterior en el entendido de que el fallador erró al aplicar el art. 309 del Código General del Proceso, numeral 2, pues no tuvo en cuenta que la opositora no logró acreditar su calidad de poseedora.

Por lo tanto, la Sala resuelve revocar la sentencia constitucional impugnada y, en su lugar, conceder el amparo solicitado por Octavio de Jesús Quintero Monsalve y Ruth María Posada de Quintero. En consecuencia, le ordena al Juzgado Primero Civil del Circuito de Medellín que deje sin efecto la providencia de 3 de diciembre de 2021 y defina, nuevamente, la apelación a su cargo, teniendo en cuenta los argumentos expresados en este fallo.

Recuerda que en Alzate Tobón Abogados brindamos asesoría en derecho contractual y de propiedad. ¡Cuenta con nosotros!